洞察【建筑】又见别墅“拆违”，河北野坡业主“五证齐全”也面临先拆后补
导读：据新京报4月22日报道，河北省涞水县山水醉别墅区业主反映，野坡景区管委会4月21日下发《关于限期拆除山水醉违建别墅项目的告知书》，称该住宅区被认定为违建，需拆除，要求业主天内搬走个人物品。而业主们的损失补偿事宜则暂明确的落方案，“将督促指导企业制定补偿方案，筹措资金，合理补偿”。那么，争议持续多年的野坡违建别墅案件究竟反映了这一领域怎样的现问题购房业主的补偿权益又该如何得以落呢本文，小编谨依据相关媒体报道所反映的事进行简要的解析……结合这些条件来看，房屋被强拆依然能够让我们看到很好的发展，为整个市场带来鲜活的生命力。
图文关
【要点一：2022年认定的违建别墅现在才处理】
报道指出，2022年，涞水县委、县即成立综合调查组，经调查核作出处理决定：责令山水醉别墅区项目单位立即停止一切建设和销售行为；涞水县住房保障和房产管理局局长停职配合调查。
综合当时的媒体报道，我们不难发现事上当地早在2022年就意识到了涉案别墅项目存在用地情形。
然而在过去的4年多时间里当地却并未采取任何明确的处置措施，而是将问题搁置。如今却又要求业主在见到相关《告知书》之日起3日内自行清除所有个人物品，配合对别墅施拆除。
这样的“谜之操作”疑对公信力的建设造成了负面影响，是否符合行政法领域的“信赖利益保护原则”值得商榷。
【要点二：涉案《处理决定书》业主可诉！】
根据媒体报道中的《告知书》显示，涞水县野坡景区管理会于2022年4月21日作出涉案处理决定书，要求对涉案别墅予以拆除。
那么，根据《土地管理法》和《行政强制法》第44条之规定，行政相对人及利害关系人有权在法定期限内针对涉案处理决定书申请行政复议或者提起行政诉讼。在权利救济期限内及复议、诉讼期间，当地部门不得对涉案建筑施强拆。
本案中购买别墅的业主虽不是处理决定书的处罚对象，但却是其利害关系人，别墅房屋被拆除将对其体性权利义务产生切影响。故当地应当充分履行告知义务并保障业主的诉权，而不是急于要求其配合清理个人物品。
同理，若别墅业主不能于《告知书》要求的3日内清空室内物品，所谓“拆除工作组”的人员也权未经业主同意“帮助业主搬离物品”。搬离物品事上属于行政强制执行阶段的一个环节、步骤，而本案在法律层面上还远远没有走到这一步。
【要点：“先拆了再协商补偿”业主权益究竟如何保障！】
从报道中不难看出，当地目前的工作重点在于拆除涉案别墅，但却对业主的补偿问题并未作出具体的落方案。
那么，业主的损失补偿真的只能由涉案别墅项目的开发商来承担吗在明律师认为以下3点值得关注：
其一，是地方主导的清理整治违建别墅专项行动造成了别墅被拆除，那么提供具备可行性、统一原则的“清理整治违建别墅补偿安置方案”也应当被地方提上议事日程。仅仅指望涉案企业制定补偿方案，显然不能令购房的业主们安心。其二，参照征收拆迁领域“先补偿，后搬迁”的法定原则，对此类因历史遗留原因形成的违建别墅的清理整治，似乎同样可以借鉴“先补偿，后拆除”的处置原则，而不是人为地形成“先拆了再协商补偿”的不利于业主权益保护的局面。其，违建别墅的建设、销售已延续多年，地方及其自然资源和规划部门、环境保护部门显然在相关项目的规划监督、确权登记发证等工作中存在过错，本着“有过错，有责任”的原理，其积极作为确保业主的补偿安置权益也是有充分的必要性的。
总之，小编主张地方在纠偏、纠错的过程中，不能只将矛头对准开发商和违建别墅本身。如何真正做到切保障业主的合法权益，让“当年合法现在不合法”的违建别墅得到一个公正、客观的处置结果，是对地方依法行政、服务群众能力的现检验。
一个各方都没有争议的认识是，清理整治违建别墅，同样需要严格依法而为，将对辜购房者的负面影响控制到比较低。
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